土地公有制是否能成为开征房地产税的障碍新蒲京赌场官方网站:,房地产税作为财产税理应对包括存量房和增量房在内的房产征税

2018年7月9日 ( 正文字号: 小 中 大 ) 文章标签:法律热点 法与经济 [ 导语
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经济学里的资源配置机制,除了市场和政府外,还有另外一对:产权和货币。现代经济必须突出强调货币的分配功能。基于此以及房产税的法律性质,本文得出结论:房产税不是税,而是富集在房产上的社会公共财富,是发行人民币而不是收税,是土地人民币形式的社会收益,主要用于全民分红,少部分用于建设。[
内容摘要 ]
经济学里的资源配置机制,除了市场和政府外,还有另外一对:产权和货币。现代经济必须突出强调货币的分配功能。基于此以及房产税的法律性质,本文得出结论:房产税不是税,而是富集在房产上的社会公共财富,是发行人民币而不是收税,是土地人民币形式的社会收益,主要用于全民分红,少部分用于建设。[
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最近,微信中有个转自孙立平社会观察的帖子,流传甚广,内容是质疑房产税正当性依据的。帖子说:“今天的研讨会上,有个社科院的学者谈房产税,我提出问题:第一、到底是”房产税“还是”房地产税“?如果是”房地产税“则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税;如果是”房产税“,那么,我只是租用国有土地70年,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格;第二、征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准?如果以市场价作为标准,那么谁来评估呢?评估费谁承担?如何保障评估公平?第三、房产属于固定资产,而固定资产必须折旧,房产的使用期限为70年,是不是要逐年折旧来进行征税呢?他支吾半天没有说出个所以然。”
一、房产税的法律性质和法理依据
传统的土地私有制下,往往把房产的价值归结为房产自身的价值,进而认为,房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。但是,房产的价值,除了房产的建筑成本,绝大部分是人类共同的劳动成果或者经济发展成果在房屋和房屋用地上富集的结果。比如,地价就是既有经济发展成果的对价,房产的增值是持有阶段经济发展成果。其中,只有前者即建筑成本属于房主合法所有,后者成为房主合法所有是有问题的,因为其依据是反射利益。所谓反射利益是指一方财产因另一方行为而增值,但并未致另一方损害,比如甲投资兴建大厦,导致周边地价上升,周边人受益。由于并未有另一方受害,所以明显不成立不当得利。但是,反射利益原则的合法性前提是,法律上社会就是个体之和,没有社会整体的概念。反射利益的正当性前提是,自然资源是无主物而且无限丰富。但是这个前提是虚幻的,因而这种解释站不住脚。既然自然资源是有限的,就应该把社会整体作为法人,并由社会整体在全体社会个体中公平分配,分配的方法是,社会个体通过竞标,用自己的劳动来换社会整体的自然资源。社会整体把交易产生的红利平均分配给社会整体的股东。这样,财产合法性的唯一标准产生了:财产是社会个体与社会整体的契约。
国有制的产生打破了这种尴尬,全民所有制的全民即法律上的社会整体。它的出现,使得反射利益有了法律上的所有者,即全体公民。这样,占房价绝大部分的富集在房屋和房屋用地上的经济发展成果,就有所有者。因此,房产税征收的是房产价值中属于社会整体的那部分价值,是房价之内不属于房主的价值。因此房产税不是税,而是以税收形式取得的公共财富。
房产税不是针对房屋本身征税的理由,除上述外,还有:第一,房屋是折旧的,但价值不减。第二、我国居民买地的价钱支付的是当时富集在房屋用地上的表现为价值的经济发展成果,该成果表现在使用价值上是公共投入带给房主使用房屋的便利。这种便利把表现为价值的经济发展成果注入房产,使房产增值,所以房主购地时需要付费。但是,这个价值对应的使用价值有别于房屋的使用价值,所以不是房屋自身的价值,而是依附于房屋价值上的价值。
当然,由于土地出让制度的存在,房主在购房时已经支付了土地的对价,意味着房主已经支付了房屋用地上富集的经济发展成果的对价。这样,房产税征收的是房主持有阶段房产价值的增值,不包括房主当时支付的地价。
我国房产税的特点是,有增值就交税,没有就不交,增值越大交税越多。这样,房子买的越早收税越多,面积越大收税越多,房改房税收多,大城市房主交税多。
显然,孙立平先生的质疑就站不住脚了:第一、由于房产税征收的是房主持有阶段房产价值的增值,无论国家不能向土地使用权人征收房地产税,还是征税先扣除地价,这些主张都站不住脚。第二、既然征收的是增值,征税标准当然是现在的市场价和房产购买时的价格之差。第三、既然不是对房屋本身征税,当然不存在逐年折旧来进行征税的问题。
总之,房产税不是税,而是以税收形式取得的公共财富。房产税的法理依据是:它征收的是包含在房价里的、富集在房屋之上的社会公共财富,而不是针对房产征税。
二、房产税是土地人民币形式的全民收益,部分全民分红,部分搞建设
房产税与土地出让有以下共性:第一、其来源,都是收取经济发展的成果。第二、其用途一致。另外,两者的联系是,房产税可用于弥补土地财政的不足,并在土地资源枯竭后彻底取代土地出让。这样看,房产税也是土地财政,是土地财政的继续。但是,这是错误的,因为,税收的依据是公共服务换税收,公共服务已经有税收支持,房产税不是税,而是税收过程中取得的公共财富。这样,房产税收入是不能完全做为税收收入用于财政的。
基于这笔收入具有以下性质:第一、金融上是土地人民币。第二、财政上是全民收益。应当这样处理:首先,发行货币而不是收税。其次、把这笔收入分为经营性收益和非经营性收益。前者向政府发行人民币用于经济建设。后者通过发行人民币全民平均分配:平均分配是全体公民的平均分配,不包含公司。当然,由于无需向应缴税额超过平均值的房主发放,发行的人民币数额远远低于房产税额,而且房屋价值越低的房主分配的越多,直到这笔房产税额分配完毕为止。当然,农村的房主也征房产税,也享受房产税的平均分配。下面谈谈这样处理的经济学依据:
现代社会,产权和货币是人类社会分配资源和利益的两大工具。产权是资源分配的使用价值形式,通过咬定使用价值咬定商品来分配资源和利益。货币是资源分配的价值形式,通过咬定价值咬定商品来分配资源和利益。通过交易,商品和货币通过使用价值和价值勾连,形成反向运动,不仅分配了资源,而且形成了商品和货币的循环,进而构成一个完整的经济循环。这个原理要求,两个循环必须服从统一的机制和制度安排。然而,自从有了纸币和中央银行,货币虽然成了分配资源的两大工具之一,但把货币循环和商品循环和谐统一起来的经济体制并没有出现,货币循环和商品循环的脱节和矛盾日益激化,两者的畸形化日益严重。
为了统一货币循环和商品循环,必须建立社会主义交易经济。所谓社会主义交易经济,是指:资源是上天赐予社会整体的财产,而社会整体是每一个社会成员作为平等股东组成的社会法人。社会法人把一部分资源无偿地、平均地分配给股东利用,把另一部分资源通过竞卖的方式交给作为资源利用者的公私资本家利用,所得在做出必要扣除后在全体股东中平均分配。社会成员的收入包括两部分:股东收益和劳动所得。所有制上的平权和财产流通上的交易存在,使得社会法人得以以资本家为“剥削”对象,通过交易获取剩余,成为资本家的资本家,因而这种经济是自由、平等、高效和绿色而且计划性的。在社会主义交易经济中,政府代表社会整体与社会个体交易,形成社会的一级市场,社会个体之间的交易形成二级市场。
社会整体通过与社会个体交易获得社会个体劳动创造的价值,然后分配给全体社会成员。这个交易使凝结在社会资源的价值从无到有,社会整体在作出必要扣除后,用物权凭证把它平均分配给全体社会成员,每个人得到的等价的物权符号都可以作为交换媒介,当他用以在商品交换中,就成了货币。社会整体还会把一部分自然资源直接无偿的分配给个人使用,方式是非实物分配,每人持物权符号,可以取得该资源,当他用以在商品交换中,也成了货币。比如建设用地,现实建住宅设用地使用权拍卖制度中,地价是属于政府的,把政府卖地所得平均分配给个人,就是这种分配。两种分配都是对注入资源的社会个体的劳动的分配,本质上相同,形成货币的机理是一致的。这就是应然的货币形成机理,与货币形成的历史不同,但信用货币必须适用这个原理:
货币发行于社会整体与社会个体之间资源换劳动的交易以及社会整体对其劳动增值和无增值的生活必需的资源的分配,通过社会个体的竞买实现。社会整体与社会个体之间资源换劳动的交易,实质上是社会整体对经营性资源的分配,与社会整体对其无增值的生活必需的资源的分配,共同构成社会整体所有资源的分配。这个分配叫做社会资源的第一次分配。社会整体对其所获得劳动增值的分配,实质上是货币产生后的价值或货币分配,不产生新的货币量。因此,货币发行量等于社会资源的第一次分配中凝结在社会资源中的劳动总量,包括出售经营性资源的的所得量和非经营性资源货币化分配的的所得量之和。其中,非经营性资源货币化分配,分配的不仅仅是社会资源的第一次分配中凝结的价值,还包含了部分二级市场分配中凝结在社会资源中的价值,即经济发展的红利。这样,商品流通和货币流通中价值的量才能相同,而且价值的性质才能匹配。
现行央行向商业银行贷款发行人民币的形式,从源头上改变了货币中性,使货币变为债务性,从而经济循环中货币的数量和性质与商品的价值量和性质发生错配,从而导致经济和社会的利益错配。可以说在央行产生之前,造成经济结构失衡的是畸形的产权制度,央行产生以后是畸形的产权制度和货币制度共同造成了经济结构失衡。改革开放的中国,土地制度的变革使中国经济结构的科学性进了一步。但土地财政使得经济结构进一步失衡了。错在哪里呢?正如上文所述,住宅用地出让是非经营性资源的货币化分配,分配的不仅仅是社会资源的第一次分配中凝结的价值,还包含了部分二级市场分配中凝结在社会资源中的价值,即经济发展的红利。但土地出让制度没有区分作为非经营性资源的住宅用地和作为经营性资源的其它用地。住宅用地的出让收入,是非经营性资源的货币分配,做必要扣除后应当全民平均分红。其它用地的出让收入,才是经营性资源的货币分配,用于建设。土地财政没有区分非经营性资源的收益和经营性资源的收益,排斥非经营性资源的货币分配,把土地出让收入统统归入财政,是典型的利益错配,造成了经济失衡,一方面政府有钱花不出去,只能投资基础设施,另一方面,社会缺钱,社会的购买力和投资力不足。更加错误的是土地出让没有配合货币发行,货币发行与经济增长不能同步,而是让社会使用银行贷款杠杆买地,增加了经济的杠杆率,使整个社会,尤其是银行债务堆积,高债务使得经济发展难以持续。
把房产税收入分为非经营性资源的收益和作为经营性资源的收益,前者通过发行货币进行全民平均分配,后者把货币交给政府进行建设,是货币循环和商品循环统一和谐规律的必然要求,符合货币的法律性质和发行规律,是社会主义经济学原理的必然要求。从财政上讲,房产税收入本质上全民所有,是全民红利,作为非经营性资源的收益应该直接交给民众享用,作为经营性资源的收益才交给政府搞建设,以便民众收取更多红利。从金融上讲,它是通过货币发行,以货币的资源分配功能为中心的资源分配方式。它改变了畸形产权制度决定分配利益的局面,通过合理配置资源,促进经济在市场的基础上有计划,按比例发展,使得社会主义市场经济也有可能以人民为中心发展经济。发展中国经济一定不能忘记全民所有、全民受益这个本。
三、建立产权和货币资源配置机制,远离经济危机
畸形产权制度决定资源分配,畸形的货币制度辅助资源分配,这是市场经济失败的根源。市场是必需的,但市场经济一直是失败的,所以才有中国经济模式的脱颖而出。中国经济成功的基础是公有制。公有制不仅保障了八、九十年代的经济发展,在此基础上,土地出让制度保障了近十多年的超常规发展。但是,资源配置不合理一直是中国经济的痼疾。这削弱了中国抗击世界性经济危机的能力。而08经济危机以及其后世界经济环境的恶化则使中国经济前景进一步恶化。
长期以来,经济学里的资源配置机制只有市场和政府这一套机制,完全忽视了产权和货币机制。其实,产权是最早的资源配置机制,在产权机制的基础上才产生了市场和政府机制,现代经济发展则把货币机制推到了突出位置。只有在市场和政府机制基础上高度重视产权和货币机制的作用,并突出强调货币的资源配置功能,才可能有健康的经济发展,因为产权配置造成的错误,必须通过货币配置来纠正,产权配置功能的错误纠正了,市场和政府配置功能的错误纠正才能纠正。未来中国要在世界性经济危机中独善其身,必须改变“畸形产权制度决定资源分配,畸形的货币制度辅助资源分配”的经济体制,让货币与产权共同决定资源配置。而方法就是上述房产税收入分配方案。它可以根本改变不合理的资源配置机制,为危机前中后的中国经济提供充足复苏和发展动能,因为它可以精准地把资源投入到需要的地方。
危机前去债务,是中国经济的重要课题。本方案对去债务具有明显作用,可以把发行土地人民币和去债务方案很好地结合起来推行。另外,货币发行机制的改变本身就提高了人民币的正统性,当然也可以用房产税作抵押向世界发行国债,助推人民币国际化。限于篇幅不再展开。
四、结语
房产税征收的是包含在房价里的、富集在房屋之上的社会公共财富,因而它不是税,而是以税收形式取得的公共财富。房产税在金融上是土地人民币,在财政上是全民收益,是土地人民币形式的全民收益或者社会公共财富。由于土地出让没有配套同步发行人民币,造成经济体内货币不足,房产税收入的分配就没必要收税了,而通过发行土地人民币来分配:住宅上富集的那财富全民分红,其它房屋上凤那部分财富搞建设。全民分红的部分,自有住房条件越差分的越多,越好分的越少。超过平均水平的富人不分。无房者分的最多。
作者:李东宏,山东泰诚律师事务所;李宇辰,南开大学经济学院。
稿件来源:北大法律信息网 责任编辑:曹美璇 助理编辑:汪文珊 发表评论

以往的房产税的课税对象仅限于城镇经营性物业,而未来的房地产税可能涉及所有的房产,要使其在调节财富分配、促进社会公平上发挥更大的作用,有许多需澄清的问题,在制度设计上也面临诸多难点与挑战。因此,建议在房地产税的推进上需充分考量改革的相关性、整体性和系统性,以减少社会矛盾,并采取审慎渐进实施的方式。第一,积极推进房地产税立法。第二,构建房地产税的基本框架。鉴于房地产税的主要目的是调节财富分配,促进社会公平,就应坚持“宽税基、简税种、低税率和严征管”的原则,来设计房地产税的基本框架。第三,完善房地产税基础设施建设。适时推进房地产税除立法外还有许多基础设施建设有待完善:一是健全房地产登记制度。二是健全房地产评估体系。三是建立信息披露和纠纷调解机制。切实保护纳税人合法权益。

●虽然房地产税是影响房价重要因素,但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成,同时受供求关系影响。房产税抑制房价上涨的作用有限。
●只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖,难以实现“共同富裕”这一改革总目标。当然,也不符合财产税普遍征税,支出与民生利益相关项目原则,也不利于稳定增加地方财政收入。

征税对象和范围

十八届三中全会就完善房地产税制,提出“加快房地产税立法,并适时推进改革”的要求。在今年的全国两会上,虽然政府工作报告中未提及房地产税、房地产税改革的内容,但并不影响房地产税成为代表委员们热议的重点话题。
未来何时、以何种形式开证房地产税?带着这些问题,《经济参考报》记者采访了对房地产税有深入研究的上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授。
房地产税征收有多方面依据
《经济参考报》:虽然房地产税已成为国际惯例,但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税,而且在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金,承担了70年土地使用权,所以对于为什么要开征房地产税,房地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议。您认为,开征房地产税的依据在哪里?
胡怡建:反对开征房地产税的专家认为,我国现行城市土地使用权出让制度下的土地出让金,与不动产持有环节房地产税存在一定的交叉地带,无论是依照现行的《房产税暂行条例》将非营业性居住用房纳入计征范围,还是参照主要发达国家房地产税重新立法,存在共同的问题是我国土地所有权归国家所有,土地使用者不具有土地所有权,土地使用者缴纳的土地出让金是使用权转移产生的租金。因此,本应针对房地产所有者征收的房地产税,如果向不拥有土地所有权,只有土地使用权加房产所有权的房产所有者征收,存在一定的合法性障碍。
此外,还有人认为,对于地方政府由于公共设施投资而形成的房地产增值,既可以在持有环节征税,也可以在转让环节征税,两者在性质上并没有实质性区别,都能使政府公共投资价值实现,在转让环节征税有以下好处:一是虽然政府公共投资使房地产增值,但房地产持有更多体现其使用价值增值,即居住环境改善,生活更为方便,不适宜作为征税依据,而转让更多体现价值增值,即投资收益实现,更适宜作为征税依据;二是在持有环节依据评估价格征税不但依据不是很充分,而且缺乏现金流支撑,而在转让环节依据增值收益征税不但计算真实、客观、公正,从征税方面看操作简便,易于推行,也为社会所接受;三是在房地产市场正常情况下,房地产转让环节征税有利于区分投资性和投机性,有利于鼓励持有房地产居住或投资,抑制买卖房地产投机。
事实上对于商品房虽然国家出让的只是70年的使用权,业主取得的也是70年土地使用权,但从我国物权法的规定看,使用权同样也是财产权。《物权法》149条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期也没有具体规定。但对于业主拥有永久性土地使用权的权利保障,法律规定是很清晰的。其实,我国1988年宪法修正案规定属于国家所有土地不许买卖,所以它是虚的,不具备财产性质,而土地使用权则可以买卖,因此使用权才具备财产性质。
同时,我国城市房地产管理法、担保法中,都按照房地产合一、地随房走的原则做了规定。《担保法》第36条、《物权法》第182条和《城市房地产管理法》第32条规定,土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时,具有一体化的特色。因此,在我国居民拥有的商品房可以认定,包括土地在内的房地产既拥有使用权,又拥有产权,可自由流通,与拥有土地所有权的不动产交易不存在本质上的区别。房产土地合一征收房地产税有其依据。
如果我们从国家治理更广泛和深沉视角来研究探讨房地产税,其依据就更为充分。一是有利于房地产更好地服务于保障居民用户、促进国民安居乐业,实现全面建设小康社会目标和进程,以稳定国家治理的政治基础;二是经济意义,有利于对房地产市场进行宏观调控,有效抑制房价过快上涨,促进房地产市场稳健、均衡、可持续发展,以稳定国家治理经济基础;三是社会意义,缓解我国目前收入分配差距过度悬殊,缩小贫富差距、调节收入分配和再分配,促进社会公平正义,稳定国家治理社会基础;四是财政意义,适应客观经济变化意义重大,促进税收可持续增长正当其时,以稳定国家治理财政基础;五是体制意义,作为未来地方政府的主力税种之一,可发挥营业税替代和地方税补缺功能和作用,以稳定国家治理体制基础;六是税制意义,有利于优化房地产税制结构,稳定国家治理税收基础;七是转型意义,实现地方财政收入和支出的良性循环,进而提高地方财政的运转绩效,以稳定国家治理政府基础;八是民生意义,有利于促进我国财政转型,更好体现财政民生服务性质,有利于稳定国家治理国民基础;九是法治意义,先立法再推进,这也为贯彻税收法定原则提供了一个良好开端,有利于稳定国家治理法治基础;十是开放意义,有利于税收制度与国际惯例接轨,服务于对外开放,有利于国家治理开放基础。
房产税抑制房价上涨作用有限
《经济参考报》:房产税具有取得财政收入、调节收入分配和调控经济运行三大功能或称为职能。然而,从现实效果看,我国对个人持有房产税仅在上海和重庆自2011年起进入试点,由于征税面小,范围狭窄。因此,无论是收入、分配和调控功能作用都极其有限。那么,房地产税功能该如何定位?
胡怡建:虽然目前我国地房产税三大功能皆不具备充分发挥作用的现实条件,但从功能逻辑关系和未来税制改革方向看,房地产税内在功能会逐步发挥,在功能关系上也会有主次之分,我认为,中国的房地产税应强调财政收入为主、收入分配和经济调节为辅的“一主两辅”功能模式,即在筹集财政收入主体功能基础上,同时发挥经济调节和社会财富分配功能。
首先是以提升收入功能为主。房地产税之所以要收入功能为主:一是筹集财政收入是房地产税本质功能,作为地方政府重要税源,强调财政收入功能,发挥其为地方政府筹集公共资金作用,既符合公共财政内涵要求,在法理上顺理成章;二是地方政府需要开辟新财源,房地产税天然属于地方税,充分发挥房产税的筹资功能,可使其逐渐发展成为地方政府的理想税种和主体税源;三是房产税具有为地方政府筹集财政收入的良好禀赋,一方面税收收入与支出对应性强,另一方面房地产税税源具有可观察性,便于公众对其实行严格监控;四是房产税的筹资功能定位有利于实现房产税溢价回收,促进地方政府向民生服务职能转变;五是有利于提高直接税比重,降低间接税比重,优化税制结构。但房地产税要发挥应有的收入功能,需要具备一定的条件。一是财政收入功能应着眼长期;二是需要在普遍征收基础上实现;三是需要将房地产税打造成为纳税人提供公共服务的直接受益税。
其次发挥分配和调控辅助功能。一是从房地产税调控视角分析,虽然房地产税是影响房价重要因素,但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成,同时受供求关系影响。为抑制房价过快上涨,国家对房地产宏观调控采取了包括限购、限贷、征税在内的多种手段,而房产税仅是税收调控中的一种。因此,房产税抑制房价上涨的作用有限,不足以成为促进房价合理回归的主要工具,其效力只能是辅助性的。房价合理归位需要标本兼治,在房地产税方面还需要通过征税范围、计税依据、税率、税收优惠等税制要素发挥传导作用。
二是从房地产税分配视角分析,虽然个人收入和财富分配主要通过个人所得税得以实现,但个人所得税无法在财富持有累积环节上发挥作用,而房地产税正好具有对财富存量进行调节作用,能弥补个人所得税不足。针对我国部分高收入群体通过投资和持有房地产实现财富快速增值,但收益和增值却游离于国家税收政策调节之外导致的收入分配失控,社会群体贫富差距拉大,发挥房地产税应有的辅助性调控功能正当其时。但要发挥好房地产税收入和财富分配功能还在于良好的制度设计。
对存量房和增量房同时征税
《经济参考报》:虽然,今年的政府工作报告中并未提及有关房地产税的内容。但是,目前看来,《立法法》的修改,敲定了税收法定原则,今年3月份实施的《不动产登记暂行条例》也为开征房地产税铺好了条件,房产税试点扩围也已不可逆转。而让房地产税立法成为落实税收法定原则的突破口,关键在于制度设计,而制度设计中关键是征收范围的确定。
胡怡建:是这样的。比如,征税是对存量房还是对增量房征税、是对个别不动产征税还是扩大到全部不动产普遍征税等。
房地产税作为财产税理应对包括存量房和增量房在内的房产征税,分歧主要是同时征税还是有先有后。2011年上海和重庆房产税试点,原则上是只对增量房产也就是新购房产征税,而存量房暂不征税。建议先改增量后改存量主要理由有二:一是房产税改革涉及利益调整面广且阻力很大;二是税收征管技术与条件尚不具备。
自1994年全面税制改革以来,“改增量不改存量”一直是改革的基本原则,30年来一直未能突破这一思维框式,也未能克服既得利益群体的掣肘。而主张对存量和增量同步征税的观点认为,不改存量只改增量有悖税收公平原则。自90年代末期实行住房制度改革以来特别是实行住房“货币市场化”改革以来,由于制度不配套、管理不到位等原因导致我国住房分配存在许多历史问题。另外,由于投资渠道与投资产品匮乏、由于拥有房产多少而导致的贫富差异加速了我国贫富的两极分化,导致社会矛盾加剧。只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖,难以实现“共同富裕”这一改革总目标。当然,也不符合财产税普遍征税,支出与民生利益相关项目原则,也不利于稳定增加地方财政收入。
因此,改革必须坚持存量和增量同时征税,以体现财产税改革性质,完成房地产税改革所赋予的历史重任。
还有一个问题是实现普遍征税还是选择性征税。普遍征税是指对全部个人拥有不动产征税,而选择性征税只选择对超出标准的个人拥有或使用房屋征税。2011年上海和重庆房产税改试点,实行对增量房选择性征税。从理论上来讲一个公平的税收应包括横向公平和纵向公平,横向公平应是指普遍征税,而纵向公平是指能力负担,选择有负担能力的人征税,并通过制度设计使具有不同负担能力的人承担不同税负。由于财产税性质决定了其制度设计只能使用比例税率,唯一能体现能力负担的就是将不具有负担能力的人排除在征税范围以外。也就是对于不动产,在不论住宅或非住宅,也不论出租或自用全面征收房产税前下,考虑到我国目前有相当多居民购买商品房、房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持,多数居民属中低收入者,这就需要考虑对低收入者的自用居住房采取免税办法。
《经济参考报》:在征税范围确定前提下,房地产税在政策制度设计中最为重要的是税基确定,是从价征税还是从量征税,从价征税是按账面价值还是评估价值,评估价值是按全额还是一定折扣额,折扣额比例如何确定等一系列问题,可以说税基的确定和获取直接关系到房地产税实施成败。这方面应该如何确定?
胡怡建:不同国家和地区对如何计量房地产的课税对象,基本上可以分为从价计征和从量计征。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估,租金指房地产的名义租金或预期租金,而不是实际租金收益。除从价计征外,有少数国家对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。根据房产税的定义,其税基应当依据房产的价值,因此一个很自然的想法就是将房产在市场上的公允价值作为该房产应纳税额的计税基础。记者
金辉

从理论上讲,房地产课税的对象是土地、建筑物及其他地上附着物。在国外,房地产税的顺利实施是建立在住宅私有化和产权清晰的基础上的,但在中国,城镇居民广泛拥有房产只是房改后近二十几年的事情。依据国家统计局《“十一五”全国城镇居民收支持续增长
生活质量显著改善》报告,到2010年底,我国城镇居民家庭自有住房率高达89.3%,但拥有商品住宅的家庭仅为38%,其余11.2%的居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房。这些数据表明:城镇居民住房自有率虽比较高,但住宅商品化程度还是较低的。住房按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式,可进一步细分;原有私房、房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。面对如此之多产权种类,国外见房就征的做法似乎很难在中国实施,但只对商品住房或居民自有住房征税,将诸多非商品住房排除在外,而一些单位产权房、限价房,甚至是经适房也不乏面积大、品质高的住房和高中等收入群体,其享有的占有、使用和收益权也不次于商品房。在中国住房从福利向商品的转化中,人们取得房产机会不公使房产财富大相径庭。如果房地产课税对象界定不清、征税范围窄将无法矫正房产分配的不公,反而会加大居民财富和消费差距。

制度设计中面临的挑战

(作者单位:中国社科院经济研究所)

从量计征是指按人均住房面积或家庭住房套数征税等。按住房面积征税,如设定人均住房建筑面积30平方米以上开始计征,以5-10平方米为一档,可分多个纳税档次和不同的税率。按住房套数计征,如第一套免征,第二套起征等。问题是无论按面积或套数都无法反映住房的市场价值。住房面积小、年久失修,但位置好的学区房价倍增。住房的面积大也并不等于价值高,同样面积的住房会因其区位特征、建筑特征(房子的朝向、楼层、户型、品质等)和邻里特征(周边环境和教育、医疗、交通配套设施)的差异导致价格大相径庭。第一套免征,二套房作为起征点合理吗?每户的第一套房的面积、价值差异会很大;有两套住房也并不意味着家庭人均住房面积大、价值高,如房改房两个小一居不如一套商品房,或一家人为父母养老购买两个小二居以保障住得下分得开也不在少数,第二套房交易环节的高额营业税已招致假离婚案频发,人们还希望在保有环节这种避税行为重演吗?显然,简单地从量计征都有失偏颇。

房地产税是一项系统工程,它涉及千家万户的存量财富,对如此巨大的一笔财富征税,其课税的对象、范围、税基和税率等要素顶层设计的科学和公平就尤为重要。

那么按普通住宅和豪宅计征是否可行呢?北京和上海在交易环节对普通住宅和豪宅分别征收1%和3%差别契税。上海将普通住房设定为:五层以上的多高层住房,不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。北京普通住房设定为:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下,实际成交价格低于所在区域平均交易单价或套总价的1.2倍。五环内单价3.96万元/平方米,总价465万元;五至六环之间单价3.168万元/平方米,总价374.4万元;六环以外单价2.376万元/平方米,总价280万元。普通与豪宅的划分兼顾了面积、地段与市场价格三种因素似乎比较周全,
但也存在一些问题:一是普通与非普通住宅划分的依据的合理性?郊外面积200多平总价300万元的别墅与城中心90平总价400万元住房哪个是豪宅?哪个占地更多、品质更好?二是简单的两档划分过于粗犷,勉强适用于交易环节一次性契税,却不适合年复一年的保有环节的房地产税。同一档次内的住房面积、单价和总价差异很大却要承担同样的税负,显然是不合理的。

关于税率,国外房地产税多实行比例税率,税率从0.3%-3%不等。在美国,60%的县住户房地产税率在1%以下,37%的税率在1-2%,只有2%的税率在3%以上。每户每年的平均税负为1000美元。显然,税率作为衡量税负的标尺,并不是越高税收就越多。正如供给学派经济学家拉弗指出的,税率过高反而会抑制经济活动导致税源萎缩税收下降。中国的房地产税正处在起步阶段,税收法定和预算管理制度不健全、依法纳税观念淡薄,要以调节财富和消费差距为目的,选择一个公正公平的最优税率,而不是简单的考虑财政收入,“取民有度”制定合理税率是确保房地产税推进的关键。